【网友咨询】小产权房是什么意思,小产权房是否合法?【律师解答】(一)概念小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土...更多小产权房是什么意思,小产权房是否合法的这个问题，以及大家所关心的的内容，我们小编一一为大家详细解答，欢迎浏览。

【网友咨询】

小产权房是什么意思,小产权房是否合法?

【律师解答】

(一)概念

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

(二)相关法律规定

中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。

(三)小产权房是否合法

《土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”

《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

根据我国现行的法律，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是村民建设住宅用地，二是农村公共设施的公益事业建设用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是依法使用农村集体土地使用权进行抵押实现抵押权的用地。

《担保法》第三十四条规定“下列财产可以抵押：

(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”;第三十六条规定“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”第三十七条规定“下列财产不得抵押：(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外。”

综上，除以上几种情形建设用地可以使用集体土地外，其他以任何形式的利用集体土地上作为建设用地的行为都是违法的。

根据以上规定依法能用于进行商品房开发建设的土地只能是国有土地，集体土地必须先征收为国有后才能进行商品房开发建设。未经征收直接在集体土地上开发建设商品房项目是违法的，即使该项目有规划许可证也不能改变其违法性质，只能说明行政机关颁发规划许可证的具体行政行为也违法。

村民集体建设的住宅楼的土地使用权与宅基地使用权一样是属于集体所有的，房屋性质与宅基地上的房屋一样。村民集体建设的住宅楼房屋不是商品房，其不能象商品房那样自由转让，只能在本集体经济组织成员之间进行流转。

《土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”

根据该规定，村民住宅的建设用地使用权证应当由县级人民政府颁发，乡镇政府是没有颁发建设用地使用权证的权利的。

《物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”

根据该规定违法利用集体土地开发建设的房屋属于违章建筑，不能基于建造就取得物权。

合法建造的村民住宅虽然可以依法基于建造取得物权，但是不能转让给非本集体经济组织成员。所谓“小产权”和“乡产权”其实是购房人无法取得产权，非集体经济组织成员根本不可能取得房屋的合法产权。

《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”

以上规定表明农民集体所有建设用地使用权的流转必须在《土地管理法》等法律法规允许的范围内进行，否则就是违法的。

基于“小产权”和“乡产权”房屋本身不合法或者对其进行转让不合法，购房人与售房人之间签订的房屋买卖合同无效，双方应当返还财产，有过错一方应当赔偿无过错一方的损失，双方都有过错的根据各自的过错程度承担责任。

小产权房没有国家颁发的房产证，因而在买卖的时候是有一定限制的。

小产权房是什么意思,小产权房是否合法拓展阅读

什么是小产权房？

“房地产”在民法上是一种能为公民、法人及其他组织支配的“物”。所谓“大产权房”, 是指房屋所有人对自己的房地产享有占有、使用、收益和处分的权利。开发商和销售商在销售大产权房时应向购房者出示“五证两书”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

小产权房之所以“小”，在于缺少这“五证两书”致使其权能仅得到了小范围内的承认，《中国商报》记者邓大洪就曾将小产权房称为“没有“五证”的“合法房产”。通常认为, “大产权房”是在国有土地上建造的产权清晰并能够合法办理产权证书的房屋, “小产权房”是在农村集体经济组织所有的土地上建造的房屋。因小产权房是在农民集体土地上建设的、未缴纳土地出让金等相关税费、面向社会公开销售、购买人与开发商或乡政府、村委会签订购买协议、产权证由乡政府或村委会颁发而不是由政府房管部门颁发的房屋，相对于一般商品房而言，其产权证不具备国家认可的产权法律效力。

根据上述概念, 就房屋建造行为的合法性而言, “小产权房”可以分为建房行为不合法的“小产权房”和建房行为合法的“小产权房”两类。我们将前者称为“违建‘小产权房’”, 而将后者称为“合法‘小产权房’”。前者在土地使用、房屋建造、买卖交易等环节均存在不合法状态（即不符合土地利用总体规划、不符合城市规划或者未依法办理商品房住宅规划、建设和销售手续）；后者建造行为合法, 只是在买卖交易等环节受到限制（这类小产权房经过一些程序的批准、符合村镇的规划，但在销售过程中却向村集体组织以外的人出售）。我们不能笼统地认为“小产权房”本身都是违法的, 对“小产权”房的处理问题上, 应当视情况区别对待。

以上就是关于小产权房是什么意思,小产权房是否合法(什么是小产权房？)的所有内容，希望对你有所帮助。