导读：公房，由国家和特定单位投资建设，产权归国家所有，居民享有使用权。可分为可售与不可售两类，购买受限于本单位员工。购买...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

租住公房30年后

导读：公房，由国家和特定单位投资建设，产权归国家所有，居民享有使用权。可分为可售与不可售两类，购买受限于本单位员工。购买公房需严苛审批，仅限租赁权，不能买卖或继承；私房则面向公众，限制较少，产权清晰，可进行交易和公证。

一、租住公房30年后，产权归谁所有

当已有公房居住满30年后，该房屋的所有权依旧属于国家。

公房亦称为公有住房，作为国有住宅的一种，其定位是由国家及国营企业和科研机关等单位投资建立并负责销售的住宅形式。

在此之前，此类住宅的产权（包括所有权、占有权、处分权与收益权）均非私人所有，而属于国家所有。

对于广大市民而言，他们租住的公有住房，可能根据房改相关政策被划分为两大类别:

一类是其实可以出售的公有住房，另一类则是不能出售的公有住房。

无论这两种类型的房屋，它们均作为使用权房存在。

关于公房与私房之间的差异，主要体现在以下几个方面:

（一）购买对象不同1.公房:

即公有住房，通常只有本单位员工才有资格进行购买。

2.私房（普通型住房）:

则面向具备购房条件的全体公众开放。

（二）购房要求各异1.公房:

个人需符合公有住房出售管理的相关要求，经市级以上房改部门严格审批后，方可办理产权移交手续。

2.私房（普通住房）:

只要您满足购房要求且拥有关联资金，即可顺利购得，因此限制相对较少。

（三）产权性质有别1.公房:

对于公产房来说，由于未设定产权人，因此其业主仅享有租赁权，不得进行转让，故无法进行买卖或继承，并且也无法进行婚前财产公证。

2.私房（普通住房）:

房地产权证及土地使用证应均齐备无缺。

《民法典》第三百六十六条

居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

二、租住公房30后产权是归个人吗

当已有公房居住满30年后，该房屋的所有权依旧属于国家。

公房亦称为公有住房，作为国有住宅的一种，其定位是由国家及国营企业和科研机关等单位投资建立并负责销售的住宅形式。

在此之前，此类住宅的产权（包括所有权、占有权、处分权与收益权）均非私人所有，而属于国家所有。

对于广大市民而言，他们租住的公有住房，可能根据房改相关政策被划分为两大类别:

一类是其实可以出售的公有住房，另一类则是不能出售的公有住房。

无论这两种类型的房屋，它们均作为使用权房存在。

关于公房与私房之间的差异，主要体现在以下几个方面:

（一）购买对象不同1.公房:

即公有住房，通常只有本单位员工才有资格进行购买。

2.私房（普通型住房）:

则面向具备购房条件的全体公众开放。

（二）购房要求各异1.公房:

个人需符合公有住房出售管理的相关要求，经市级以上房改部门严格审批后，方可办理产权移交手续。

2.私房（普通住房）:

只要您满足购房要求且拥有关联资金，即可顺利购得，因此限制相对较少。

（三）产权性质有别1.公房:

对于公产房来说，由于未设定产权人，因此其业主仅享有租赁权，不得进行转让，故无法进行买卖或继承，并且也无法进行婚前财产公证。

2.私房（普通住房）:

房地产权证及土地使用证应均齐备无缺。

《民法典》第三百六十六条

居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

公有房屋，乃由国家及特定机构投资兴建的住房项目，其所有权归属国家，而居住者仅拥有使用权。此类房屋可细分为可出售与不可出售两种类型，且购买权限仅限于本单位的在职员工。在购买公有房屋时，需要经过严格的审批程序，且仅能获得租赁权益，无法进行买卖或者继承等行为；相较之下，私人住宅则面向广大公众开放，限制条件相对较少，产权关系明确，其实可以进行自由交易以及公证手续。

买卖不破租赁租金归谁所有

对于买卖不破租赁期间，产生的房租费用应该是归新房东，也就是房屋的买受人所有。因为此时房屋已经办理了过户登记，转移了所有权，那么新房东才是房屋的所有权者。虽然现在还受买卖不破租赁原则的限制，但也不妨碍其向承租人收取房租。

一、买卖不破租赁租金归谁所有

买卖不破租赁租金一般是给新房东，因为实际上房屋所有人已经变更，债权人也发生了变更。

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不其实可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除权。

二、买卖不破租赁的四种例外

1、动产租赁的限制适用

从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则其实我们应当不适用于动产租赁。

2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。

3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用

查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。

最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。

4、破产财产处理过程中的限制适用

破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。

买卖不破租赁原则是先发生房屋租赁的事实，而在此之后才发生房屋买卖的交易。但是即使之后房东将房屋出售给了他人，也不会对原来与承租人之间签订的房屋租赁合同造成影响。但此时买受人可能会以自己不是房屋租赁合同的当事人为由进行抗辩，但出于对承租人的保护，此时才会规定买卖不破租赁，之前房屋所有人签订的租房协议也会对买受人产生约束力。

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