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商品房预售合同业主更名如何操作

导读：商品房预售合同的业主更名操作流程对于购房合同更名的具体流程，根据实际情况不同其实可以采取各类相应的操作步骤来完成：首先，如果是在商品房预售登记之前出现的需求，例如希望更改购买人姓名或者追加购买人的情况下，此时办理相关手续相较于预售登记之后要更加简便；其次，如果所增购房屋的购买人和之前的交易方存在直系亲属关系，则可在预售合同之上进行直接更名，然而在办理过程中必须提供经过公证的亲属关系证明文件；最后，若新增购买人与原购房者之间并不具备上述亲属关系，那么就需要按照预售转让的程序进行处理，也就是由原来的购买人提交申请，撤销原有合同的备案记录，然后再重新签署新的购房合同。

一、商品房预售合同业主更名如何操作

商品房预售合同的业主更名流程如何进行操作

对于商品房买卖合同更名的具体操作流程，需根据实际状况予以区分处理：

1.预售登记之前：购置房屋者若产生更改购买方姓名或增添购买方数量等需求，此时操作流程相较于后期较为简便。

2.预售登记之后：若欲增添的购买方与原购房者具备直系血亲或姻亲关系，则可在预售合同上进行更名，办理相关手续时须提供经过公证的亲属关系证明文件。而对于非亲属关系的新增购买方，则需按照预售转让的特定程序进行办理，即由原购房者提交申请，撤销原有合同备案并重新签署新的购房合同。

《中华人民共和国民法典》第五百九十五条

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第五百九十六条

买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

第五百九十七条

因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人其实可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

二、商品房预售定义是什么?

在房地产贸易领域，商品房预售又称为商品房预售、楼宇期货交易以及楼花买卖等诸多概念。

此类交易方式旨在使买房者提前支付定金或者预付账款，从而在不久的将来实现获得现房的愿望。

实际上，商品房预售其实可以看作是一种类似于期货的交易方式，所买卖的仅仅是针对某个特定房屋的期货合约。

相对于已经完工的房屋出售，这种交易方式已经成为了我们国家现行的商品房市场中最为主要的两大房屋销售模式之一。

值得注意的是，商品房预售属于一类附带期限的交易行为。

具体表现为，商品房买卖双方在签署合同时会以一个明确的期限作为依据，同时将该期限的到达视为商品房买卖的权利和义务依法生效或失效的重要依据。

另外，商品房预售亦具备极强的国家干预性质。

鉴于预售商品房并不涉及房屋的实体交易，实际的房屋交接工作尚待完成，国家为此强化了对商品房预售市场的规范化监管力度。

我国相关法规对商品房预售的条件、资格和程序进行了详细规定，并且强制要求在预售合同签定之后，必须向当地房地产行政主管部门办理登记备案手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条

商品房预售，其实我们应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

（二）持有建设工程规划许可证;

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人其实我们应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

三、商品房预售无效合同有哪些

商品房预售合同的效力问题主要涉及到以下几个方面：首先，如果开发商在没有获得商品房预售许可证明的情况下与购房者签订了预售合同，那么该合同将被视为无效；其次，如果预售合同中的条款违反了法律、行政法规的强制性规定，例如存在着非法的目的或者对国家、社会公共利益造成了损害，那么这样的合同也会被认定为无效；再次，如果一方当事人采用欺诈、胁迫的手段来签订合同，并且这种行为已经严重损害到了国家的利益，那么这样的合同同样会被判定为无效；此外，如果合同的签订过程中存在着恶意串通的现象，导致国家、集体或者第三人的利益受到了损害，那么这样的合同也会被认为是无效的；最后，如果合同的表面形式是合法的，但是其背后却隐藏着非法的目的，那么这样的合同同样会被判定为无效。我们需要认识到，当合同被判定为无效时，其法律效果是从合同成立之初就不具有法律约束力，双方当事人其实我们应当将从合同中获取的财产予以返还，同时对于有过错的一方，还需要对另一方因为合同无效而遭受的损失进行赔偿。如果双方当事人都存在过错，那么他们将各自承担相应的责任。

商品房买卖合同更名流程因情况而异：

1.预售登记前，购房者姓名变更或增加购买方，操作简便。

2.预售登记后，直系或姻亲关系的新增购买方可直接在预售合同上更名，需提供亲属关系证明。

3.非亲属关系的新增购买方需按预售转让程序办理，由原购房者提交申请，撤销原有合同备案并重新签署购房合同。

商品房合同更名要怎么操作

商品房合同更名的好方法主要有有以下两种：1、找开发商改。先去撤销网签，然后再重新做网签 这个方式对于开发商比较麻烦，所以没有特殊情况一般开发商都不愿意做。2、等房产证下来以后再把房本变更成一个人。

一般商品房买卖合同上面写的是谁的名字，那么实际房产就是谁购买的，而日后办理房产过户手续的，也是将商品房过户到其名下。但有时当事人在签订了商品房合同之后可能需要进行更名，那么商品房合同更名要怎么操作呢?我们一起在下文中进行了解吧。

一、商品房合同其实可以更名吗

在我国法律中，对更名的程序有着明确规定，下面我将为您详细介绍：首先，根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。

房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，合同备案后不能通过更名来进行交易。其次，如果开发商同意的话，先要撤销合同，并且原合同撤销之后，您要再次签订合同重新备案，这样是其实可以的。

这里面最关键的是要取得开发商的同意，并且您需要确定，是否原合同真正撤销，而您的合同其实可以成功备案。结合上文，一般情况下购房合同是其实可以更名的，但其更名是存在风险的。

二、商品房合同更名要怎么操作

商品房合同更名理论上是可行的，更名一般会产生一些费用。商品房合同更名的好方法主要有有以下两种：

1找开发商改。先去撤销网签，然后再重新做网签。这个方式对于开发商比较麻烦，所以没有特殊情况一般开发商都不愿意做。首先要撤网签，然后去房管局要从新签的材料，然后才能从新备案签新的合同。因为国务院规定禁止期房转让，对于开发商还有一个撤网签率的问题，所以一般情况下开发商不愿意做。具体要看你如何去沟通了。

2等房产证下来以后再把房本变更成一个人。如果现在有什么问题，就只能是先以协议形式确定下来了。夫妻之间更名是只收工本费的，不是夫妻的话，就要按照过户计算相应税费了，相当于购买了部分房屋，走的是二手房的程序。

三、商品房合同更名要多少钱

目前到房管部门撤销合同不收取费用，但在具体办理过程中存在费用变化情况以房管局解释为准。另外，开发商可能会在实际操作过程中再收取相关的代办费用等，如果购房者认为有不合理之处，其实可以详细咨询开发商并就此协商。

现今房地产市场上开发商通常的做法是：购房者需要进行更名，他们都将收取更名手续费，这一收费虽然没有政策依据，但基本上所有楼盘都是这样做的，其实可以说是不成文的行规。

对于以下三种情况进行合同更名开发商普遍都将收取同样的费用：

一是只交了定金;

二是签了正式合同并付了首付款的;

三是签了合同并已办完按揭手续。

现实中，若需要对商品房合同更名的话，则其实可以参照上述流程进行。需要注意在商品房合同备案登记之后办理更名的，此时一般是不会收取费用的。而在办理了更名手续之后，那么日后办理商品房过户的，那么房产自然就会过户到更名之后的人的名下。

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