（1）有合法的身份；（2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；（3）有合法有效的购房合同；（4）以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30％的首付款；（5...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

个人住房按揭贷款人需具备的条件

（1）有合法的身份；

（2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；

（3）有合法有效的购房合同；

（4）以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30％的首付款；

（5）已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60％，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；

（6）能够提供贷款行认可的有效担保；

（7）贷款行规定的其他条件。

银行个人住房按揭贷款的风险

（一）系统风险

个人住房按揭贷款的系统风险主要是指，因为经济、金融政策等一系列宏观因素发生变化，对个人住房按揭贷款业务中存在的缺陷造成影响，金额所导致系统性风险。如下：

1、利率风险：个人住房按揭贷款业务的期限一般都比较长，在五年以上，最长可达三十年。在这种跨度较大的时间内，可能会出现几次大型经济波动，导致市场利率出现变化。在商业银行的经营过程中，当个人住房按揭贷款业务所占的资产达到某一界限时，利率的变化就可能会给其带来无法避免的经济风险。

2、流动型风险：

银行的资金大都始终处于一个流动状态，当银行的流动资金无法满足其流动需求量时，就会出现银行资金无法满足支出资金需求量的风险，个人住房按揭贷款是一种有效期比较长的业务，其资金流动特性比较低，而在银行中的资金来源大都期限不长，会导致其将短期资金用于长期运作，造成支付现金无法达到支付需求的风险。

3、住房贬值风险：新世纪以来，我国的住房价格一路上涨，但随着我国政府对房地产经纪的宏观调控力度不断加大，其市场回归理性发展，有些城市的住房价格将会逐渐下降，一旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围，就会给商业银行的贷款造成一定的风险。

（二）银行后期管理风险

个人住房按揭贷款是一种有效期在5－20年的长期业务，在贷款发放完以后，银行需要投入大量的人力、物力和财力对相关资料进行整理和管控。在这期间会出现风险主要有：相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或者丢失，导致贷款依据缺失；抵押登记不规范，导致抵押物品的价值无法达到贷款需要偿付的价值；贷款发放以后，银行因监控管理以及催款不力，导致借款人出现拖款和赖账行为。

（三）开发商带来的风险

新世纪以来，我国房地产市场飞速发展，大量房地产开发企业不断崛起，有些企业因具有比较雄厚的资金后盾以及良好的经营业绩，成为各银行所争夺的合作对象，但这种竞争会给一些信誉较差的企业带来可乘之机，使用各种不法手段对银行进行欺诈，以虚假信息向银行申请住房按揭贷款，达到目的后即进行资金转移。

（四）项目存在的风险

项目风险也是按揭贷款的源头风险，其风险主要来源于开放商以及楼盘自身所附带的不足，致使借款人出现违约以及抵押物品价值失效等情况。在项目风险所涵盖的内容较多，主要有：开发商的后续资金缺乏，导致无法按期完工交房；开放商缺乏预售资格进行违法售房，预售合同无效；客户和开发商之间因为房屋问题出现争执甚至解约等。这些情况一旦出现，就会导致客户拒绝还款，解除购房合同，银行就会成为风险直接承担者。

（五）信用风险

首先，因为社会缺乏对个人信用进行评价、约束的机制，导致社会风险的存在；其次，由于有些借款人存在赖账心理，当担保条款以及抵押物品对其约束力较差时，就会出现借款人信用风险；再次，由于借款人对于自身的实力预期过高，导致家庭收入无法满足还款要求，出现支付风险；最后，由于借款人发生意外事故，导致身体出现残疾，失去还款能力，出现意外伤害风险。

（六）抵押风险和欺诈风险

由于价值评估的方式存在差异，可能会出现高估房，导致客户的贷款成交数较高，进而出现贷款金额高于抵押物价值的风险。由于房屋建筑违规或存在质量问题，抵押物的产权无法移交，导致抵押物无效，出现贷款风险。此外，因为一些不良开放商制造虚假按揭进行骗贷，并将贷款挪用，导致楼盘无法按期竣工，抵押物无法得到有效落实，甚至有开发商携款逃跑，都会导致欺诈风险

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个人住房购置（按揭）贷款

（一）概念

1.个人住房贷款

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，即通常所称的个人住房按揭贷款。

2.贷款成数和最高贷款额度

贷款成数是指银行向借款人发放的贷款额与作为抵押物的住房价值之比。

最高贷款额度是指银行向借款人发放的最高贷款金额，一般以成数或百分数来表示。不同的贷款品种有不同的最高贷款额度。

例如，个人住房贷款的最高贷款额度可达抵押物价值（房屋总价）的八成即80%，也就是说，借款人只需支付房屋总价的20%或以上的首付款，其余通过银行贷款进行支付。

3.等额本息还款方式

等额本息还款方式是指借款人在整个还款期内，每月偿还的贷款本金和利息之和保持不变（遇调整利率除外），但每月还款额中的本金比重逐月增加、利息比重逐月减少的一种还款方式。

4.等额本金还款方式

等额本金还款方式是指借款人每月偿还的贷款本金固定不变，即本金在整个还款期内平均分摊，但所付贷款利息逐月减少、还款期内还贷额逐月递减的一种还款方式（实际利息支付会根据结息天数的多少而略有差异）。

（二）疑问解答

1.能对个人住房贷款全过程作一个说明吗？

个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段，第一阶段，提出申请，银行调查、审批；第二阶段，签订借款合同，办妥抵押、保险等手续，银行放款；第三阶段，按约每月还贷，直到还清贷款本息，撤消抵押。个人住房贷款流程如下图。

工行可以为客户代办公证、抵押、保险等一条龙服务。

2.申请个人住房贷款要具备那些条件？

（1）有城镇常住户口或有效居留身份；

（2）有稳定的职业与收入；

（3）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

（4）有贷款人认可的资产作抵押、质押或有符合规定条件、具备代偿能力。

（5）有购买住房的合同或协议；

（6）所购住房价格基本符合贷款人或其他委托的房地产估价机构评估价值；

（7）首期付款不低于所购买住房全部价格的20%；

（8）贷款人规定的其他条件。

3.申请个人住房贷款需要提供那些资料？

（1）借款人合法的身份证件；

（2）借款人经济收入证明或职业证明；

（3）有配偶借款人需提供夫妻关系证明；

（4）有共同借款人的，需提供借款人各方签定的明确共同还款责任的书面承诺；

（5）有保证人的，必须提供保证人有关资料；

（6）个人住房贷款借款申请审批表。

4.在本地工作的外省、市居民（含港澳台人士、外籍人士）能否申请个人住房贷款？

外省、市居民（含港澳台人士、外籍人士）只要能提供在本市的有效居留证明、工作单位的收入证明等相关证明，就可以申请个人住房贷款。工商银行对在本地居住、工作、投资的外省、市居民（含港澳台人士、外籍人士），提供的是最高贷款成数为八成，最长贷款年限为30年的个人住房贷款。

5.银行是如何确定约定还款日的？在工行办理住房按揭贷款，可以用牡丹卡进行还款结算吗？

凡是在2000年9月20日（含）前发放的贷款，银行将约定还款日定为每月的20日；2000年9月20日后发放的贷款，银行确定的约定还款日是与实际放款日相对应的那一天，如果没有对应日，就将这个月的最后一天定为约定还款日。

在工行办理住房按揭贷款，可以用牡丹卡进行还款结算。一般而言，申请牡丹信用卡时必须填写申请表，并提供自己有效身份证件及银行认可的担保，但是对于向工行按揭贷款的借款人，申请牡丹卡时可以免担保。牡丹卡可以在工行的储蓄网点POS终端进行余额查询及转账结算等。

6.个人住房贷款的还款方式有哪几种？

目前，个人住房贷款方式基本上有两种：

（1）等额本息还款方式。它的特点是在整个还款期内，每个月的还款额保持不变（遇利率调整除外）。它的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。

（2）等额本金还款方式。它的特点是将贷款本金在整个还款期内平均分摊，利率按贷款本金余额逐日计算。每月贷款本金不变，还贷额逐渐减少。这种还款方式比较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。

7.在贷款存续期内可否提前归还一部分贷款本息或全部贷款本息？

可以。申请部分提前还款，应该按照原借款合同的约定，提前向银行提出申请，并携带借款合同、代扣还款委托书等银行放贷手续资料，到贷款经办银行办理。

8.如果贷款期内还贷发生困难怎么办？

如果借款人在还款期内偿债能力下降，可以向工行申请延长借款期限来调整每月的还款额，从而减轻每月的还贷压力。只要经工行调查其还贷确实有困难，而且目前没有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理借款人延长借款期限的申请。不过，变更借款期限按规定只能办理一次。

9.若房产商没有按时交房，我可以拒绝归还银行贷款吗？

不可以。因为您和房产商与您和贷款银行属于两个不同的法律关系范畴，不能因为房产商不履行义务，您就不履行对贷款行的还贷业务。

在您申请贷款时，您与银行签定的《个人住房借款合同》上已规定：贷款发放后，借款人与售房人等第三者就该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款银行无关，借款人不能拒绝归还银行贷款，应正常履行还贷业务。

10.如果贷款后未能按时还款会有怎样的后果呢？

如果借款人未能在约定还款日归还贷款（账户余额不足）时，按人民银行规定，工行将按每日0.21%计收罚息。如果借款人连续3个月或在合同期内累计6个月不能偿还贷款本息，银行就要经过一定程序，对抵押的房产进行处置

按揭贷款和个人住房贷款一样吗

一、按揭贷款和个人住房贷款一样吗

不一样。

住房抵押贷款一般是已经拿到了产权证，而住房按揭一般是还没有拿到产权证。这是最根本的区别。

贷款期限不同，住房按揭贷款一般时间比较长，最长可以是三十年;而住房抵押贷款一般属于中短期贷款，一般不会超过10年。

贷款利率不同，一般情况下，住房按揭贷款利率比较低，而住房抵押贷款的利率相对较高。

二、个人住房按揭贷款需要什么条件

1、具有城镇常住户口或有效居留身份。

2、具有稳定的职业和收入，信用良好，同时具有按期归还贷款本息的能力。

3、具有所购住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款。

4、具有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人。