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什么情况下二手房买卖可以解约

导读：二手房买卖合约可在以下情形解除：双方协商一致终止；卖方未取得房产所有权证明；未经房产所有者、抵押权人、共有人和租赁户同意出售；房产被法律查封或限制交易；不可抗力导致合同目的无法实现。

一、什么情况下二手房买卖其实可以解约

在以下几种情形之下，二手房买卖的合约均其实可以解除：通过双方协商达成共识决定终止合约的；若卖方无法按照约定取得该房产的所有权证明文件的话；倘若在未得到房产所有者、抵押权拥有者、其他共有权利人和租赁户的批准和同意下出售房产的话；如果房产已被国家法律明令查封或限制交易的；若是由于不可抗力因素导致合同时无法达到其预期的实际效果的话。

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人其实可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人其实可以随时解除合同，但是其实我们应当在合理期限之前通知对方。

二、什么情况下视为侵占罪

在以下情形之一者可视为确立了侵占罪的成立：

首先是将代他人收受、保存的财货据为己有且不依约归还；

其次则是确知这些财货乃他人交由自身保管之物却仍坚持非法占据拒不返还者；

最后就是未经正当授权而擅自占有他人数额较大的财产的行为。

《刑法》第二百七十条

【侵占罪】将代为保管的他人财物非法占为己有，数额较大，拒不退还的，处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金；

数额巨大或者有其他严重情节的，处二年以上五年以下有期徒刑，并处罚金。

将他人的遗忘物或者埋藏物非法占为己有，数额较大，拒不交出的，依照前款的规定处罚。

本条罪，告诉的才处理。

二手房屋的买卖合约在以下几种情况下其实可以进行解除处理：首先，通过双方友好协商达成共识并决定终止协议；其次，如果卖方未能获得该房产的所有权证明文件；再者，如果该房产的所有者、抵押权人、共有产权人和租赁户都尚未对其进行同意后便进行了销售行为；最后，若房产遭遇法律查封或者限制交易的情况，也将直接导致此类合约的解除；同时，如果是因不可抗力因素导致了合同目的无法顺利实现，那么相关当事人也有权依法解除此种类型的房屋买卖合约。

二手房买卖过程什么情况卖方违约

二手房买卖过程什么情况卖方违约，有以下七种情况：房东拒签居间协议;房东拒收定金;愿意双倍返还定金;房东拒签买卖合同;签买卖合同时提出不合理要求;签订合同之后拒绝过户;要求赔违约金而解除合同。

一、二手房买卖过程什么情况卖方违约?

关于二手房买卖过程什么情况卖方违约，有以下几种情况：

一房东拒签居间协议;

二房东拒收定金;

三愿意双倍返还定金;

四房东拒签买卖合同;

五签买卖合同时提出不合理要求;

六签订合同之后拒绝过户;

七要求赔违约金而解除合同。

二、二手房交易卖家违约的处理方式

一针对拒签居间协议和拒收定金：

如果房东在中介处挂牌待售，按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，由于居间协议仅有买方签字，所以居间协议还没有成立，房东即使不签，也不承担什么法律责任。中介其实我们应当采取反向操作的方式，即将居间协议的主要内容确定后，先让房东签字，再让买方签字。

房东虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在房东签收以后才能转变为定金，所以如果房东不签收的话，那么意向金就不会变成定金，房东毁约就不会受到定金罚则的处罚。中介除了采取前面所说的反向操作方式外，还其实我们应当要求房东在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样，中介收了定金也就等于房东收了定金，房东毁约就要承担定金罚则。

二签订居间协议后双倍返还定金

通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，其实我们应当双倍返还定金;支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是其实可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。

在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方其实可以向房东主张房价的差价损失，也就是其实可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。

三签订居间协议后拒签买卖合同

居间协议签订后，房东可能会找些理由来拒签买卖合同。这些理由通常有：

1、居间协议的签约人未得到房东的同意。如房屋的产权是女儿或者妻子的，但签居间协议的人是父亲或者丈夫，由于签约人不是产权人，所以房东主张居间协议是无效的，要求退款了事。

2、房东在签订居间协议时还未取得房屋产权，所以房东认为没取得产权就签的合同无效，要求退款了事。

如果有证据证明签约人有产权人的授权，比如产权人曾到中介处挂牌，或者签署过佣金确认书、委托书等文件，那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据证明，那么买方其实可以要求签约人承担缔约过失责任，赔偿买方的损失。

如果房东购买的是期房、拍卖房，或者已和他人签订了买卖合同但产证还在办理过程中，此时房东出售房屋时尽管还没有拿到产证，但合同还是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得产权如违法建筑，或者产权是别人的，那合同就是无效的。根据法律规定，无效的合同应由过错方承担赔偿责任，买方有权要求房东赔偿经济损失。

四签订购房合同后房东拒绝过户

房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续，但可能会制造一些借口，要求将过户时间延期，在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间，最终发信称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下，买方一定要及时发出书面催告，要求房东在约定时间签约。如同意延期，则应约定具体的期限。书面催告其实我们应当同时抄送中介一份。买方应尽量不要延期，如延期其实我们应当征得房东的书面同意，否则可能因证据不足而被法院认定违约。

买卖二手房时，可能出现卖方违约的情况。在各个违约的情况中，房东都需要承担一定的违约责任，即赔偿损失、退款等，买房的权利能够得到法律的保障。

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