导读：如果开发商赠送的面积不是违反现行法规的非法建筑，可要是因为未经法定程序就擅自改动原规划方案，那就属于违法建设了。虽...更多法律知识，小编为你整理了详细内容,欢迎浏览。

商品房隐藏赠送面积违法吗

导读：如果开发商赠送的面积不是违反现行法规的非法建筑，可要是因为未经法定程序就擅自改动原规划方案，那就属于违法建设了。虽然面积增加好像给购房者带来了好处，但因为没有合法的规划和审批流程，不能把这当成合法行为。没被授权就改变规划方案，可能会影响建筑的安全以及社区的整体规划，所以得重视并进行纠正。

一、商品房隐藏赠送面积违法吗

如若开发商所赠送之面积并不构成违反现行法规的非法构物，但仅是未经合法程序擅自修改了原有的规划方案并导致的违法建设行为除外。

值得注意的是，如果“赠送面积”已经被明确地纳入到购房合同之中，并且在房产证上得到了正式记载，那么这些部分将得到法律的充分保护。

然而，如果开发商未获得相关部门的许可，私下对其进行了改建工程，那么这种做法便属于违法建筑。

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条

公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班保安室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

二、商品房外墙广告收益归属谁？

商品房外墙广告收益通常归全体业主所有。根据相关法律规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

外墙属于建筑物的附属设施，其广告收益是因建筑物而产生的额外利益，理应由全体业主共同享有。业主其实可以通过业主大会等形式，决定如何管理和使用这部分收益，比如用于补充专项维修资金、改善小区公共设施等。

如果开发商在销售商品房时约定外墙广告收益归其所有，那么需要查看合同是否合法有效，以及是否存在违反法律法规强制性规定的情况。一般情况下，此类约定可能因违反法律规定而无效。

三、商品房逾期交房违约金如何计算

商品房逾期交房违约金通常按照购房合同约定计算。一般以未交房的天数为基数，乘以每日应支付的违约金金额。若合同未明确约定，可参照最高人民法院相关司法解释，违约金一般按照已付购房款总额或者房价款总额乘以相应比例计算，比例通常在万分之零点一至万分之三之间。具体比例需根据当地房地产市场情况、合同约定及法律规定等因素综合确定。例如，购房款为100万元，约定每日违约金为万分之二，逾期60天交房，则违约金为1000000×0.02%×60=12000元。需注意，计算违约金时应严格依据合同约定和法律规定，确保合法合理。

若开发商赠送的面积不属于违反现行法规的非法建筑，但若其系未经法定程序擅自改动原规划方案所致，则构成违法建设。在这种情况下，尽管面积的增加看似为购房者带来利益，但由于其缺乏合法的规划和审批流程，因此不能简单视为合法行为。未经授权的改变规划方案，可能影响建筑的安全性和社区的整体规划，故应予以重视和纠正。

买房赠送面积是陷阱吗

购房者应判断开发商赠送的面积是公用面积还是私有面积，如果属公用面积，开发商无权将其赠给单一购房者。其次，购房者应确定开发商赠送的面积不影响其他业主的居住与使用，不能侵犯法律规定的相邻权。最后，室内阳台、露台及设备平台等特殊使用部分，购房者虽享有完整使用权，但在进行改造时，也不能违反物业公约的约定。

不少开发商为了吸引购房者，往往在宣传广告里面说“买房赠送面积”，而实际赠送的无非就是一些飘窗、榻榻米、小阳台的位置。但这也是有代价的，于是有人就在问买房赠送面积是不是陷阱，下面律图小编就为大家解答一下这个问题。

一、买房赠送面积是陷阱吗

针对“买房送面积”的“大实惠”，那只是开发商吸引消费者的一种营销手段，真正的“赠送面积”是指产权证上的面积发生变化，如一套房子产权证上是140平方米，开发商只收120平方米的钱，那么剩余的20平方米才算是真正的赠送。但现在市场上这种“亏本营销”基本上没有。赠送的面积在房屋产权证上没有体现，而且房源价格相对会贵一些，“羊毛出在羊身上，开发商是不会白白将面积送给购房者的。”

提醒消费者，“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权。因市场中开发商对所赠送的面积往往不具有合法产权，不能写入房屋产权证，这就意味着赠送面积不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿。另外，赠送面积如果属于公共面积，开发商的赠送行为本身就不合法，可能会影响到业主今后的使用，极易引发纠纷。因此，消费者买房时需认清开发商“买房送面积”的真实目的，谨防上当。

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面对“买房送面积”，如何保护买房人的利益?

首先要清楚赠送部分的真实情况，无论是面积还是精装修，抑或是物业费，购房人都要先了解清楚，如果赠送的附加值是切切实实的，对于购房者来说肯定是一件好事。但最重要的还是要在购买这种赠送面积的房源之前，尽量要求把赠送面积的详细条款切实写入合同附件当中，形成文字性的合同，这样才能真正受法律保护。对于开发商的口头承诺，不要相信太多，但要做好只有合同才是正规可靠的。

二、房子的公摊面积由谁决定?

开发商在房子交付之前，都要由房管部门的专业测绘机构，对房子的建筑面积和实用面积进行整体的测量，公用建筑面积/套内建筑面积就是公摊系数，每套房子再根据这个系数进行公摊面积的计算。最后，报房管部门审核后用于办理产权证。这是通常的做法。

注意：如果购房者对房屋的公摊面积有异议，只能向相关房产测绘部门请求重新的测绘鉴定，这并非是由开发商说了算的。

下列空间不得计入公用建筑面积：

1作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。

2作为人防工程的地下室。

有时候会发现，开发商说的买房赠送面积，其实送的就是房间本身的一些位置，就包括上文中介绍到的飘窗、小阳台，甚至还有开发商将公用面积拿来赠送。这样做无非就是为了吸引购房者的眼球，但是实际上，存在的陷阱是比较多的，因此当事人买房的时候一定要多注意。

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