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土地流转的流程是怎样的

当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、入股、合作等方式。流转土地要坚持农户自愿的原则，并经过乡级土地管理部门备案，签订流转合同。土地流转主要程序为：

1、提出申请

(1)土地流出方向的村民小组或村民委员会提出申请并填写流转申请书，内容包括：姓名、村名、面积、地名、地类、价格、期限、联系电话等，由村流转信息员向乡(镇)土地流转服务站报送。

(2)土地流入方向乡(镇)土地流转服务站提出申请并填写土地流转申请表，内容包括：姓名、单位、需求面积、地类要求、意向流转期限、拟从事经营项目、联系电话。由乡(镇)土地流转服务站办理并向县土地流转服务中心备案。

2、审核、登记

(1)流出方土地情况审核按照“属地核实”的原则，经村民委员会和村民小组同意并办理相关手续后，进行登记。

(2)乡(镇)土地流转服务站对流入方的经营能力和经营项目进行审核后，进行登记。

3、流转价格评估

流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托乡(镇)土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。流转面积较大的，可由县土地流转服务中心组织专家进行评估。

4、信息发布

乡(镇)土地流转服务站根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布，并约请流转当事人会面，平等洽谈。

5、自愿协商

县、乡(镇)土地流转服务组织作为管理、服务机构，协助土地流转双方依法自愿当面洽谈流转价格、期限等相关事宜。

6、签订合同

土地流转双方协商一致，达成流转意向后，按程序签订统一文本格式的土地流转合同。

7、鉴证、归档

土地流转合同文本一式五份，经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案。

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出租变转让，村民“痛失”承包地？这4种土地流转方式，要早知道

前两天有朋友私信笔者，称家里的承包地一不小心给“卖了”。事情是这样的，前几年朋友将家中的土地“租”出去了，并与对方签订了土地流转协议。对方口头说，要租赁朋友这2亩地，每年给1000元/亩，期限就是在承包期内，大约10年，并一次性支付价款共计贰万元整。朋友觉得这条件还不错，于是就稀里糊涂签了协议，殊不知协议中的流转方式是转让，期限并未注明具体时间，而是写在承包期内。这样一来，朋友就连带将承包权一并转出，而且期限写得很隐晦“承包期内”。众所周知，土地承包到期后自动延长30年，因此，这个期限有很大争议，是10年还是40年呢？说不清楚。

这就是土地出租变转让，导致村民“痛失”承包地。这种情况，若对方不承认10年的承包期限，那就只有通过司法途径解决。那么在土地流转中，村民该怎么避免这种情况发生呢？一定要弄明白这4种流转方式。

一、转让和互换

转让和互换，这两种流转方式较为相似，流转的都是土地的承包经营权，即承包权和经营权就都流转出去了。除此之外，还有一个共同点就是，两者都只能流转给本村村民。接下来说两者的不同。

①互换。互换是指农户为了方便耕种或各自需要，可以对属于本村的土地的承包经营权进行互换，并向发包方备案。也就是说，农户和农户之间，把相同面积、相同质量的承包地进行互换，彼此之间不用给对方支付承包费，就是单纯的交换自家的承包地。

②转让。转让指的是农户将自家的承包地转给本村的其他农户，由该农户与发包方建立新的承包关系。但是转让需要事先经发包方同意。所以村民在流转土地时，要牢记，承包地若选择转让出去，那么你和发包方之间的承包关系也会随即终止。

二、出租和入股

出租和入股，这两种流转方式，流转的是土地的经营权；流转后，农户与发包方的承包关系保持不变。根据2021年3月1日起实行的《农村土地经营权流转管理办法》规定，出租和入股是这么定义的：

出租（转包）是指承包方将部分或者全部土地经营权，租赁给他人从事生产经营。

入股，是指承包方将部分或者全部土地经营权作价出资，称为公司、合作经济组织等股东或者成员，并用于农业生产经营

不难理解，出租就是村民把承包地交给别人经营，自己收取租金，这种方式较为简单。而入股的形式较为多样化，一般情况是村民以自己的承包地入股合作社，采取“保底收益+分红”的模式，每年除了获取租金外（比出租的租金低），年底还会视经济效益高低分得一定比例的分红。

以上就是土地流转过程中，4种常见的流转方式。村民朋友应该对土地流转方式有个适当的了解，避免在以后的土地流转中吃同样的亏。在前文案例中，朋友之所以会发生“转让”土地的情况外，还有一点就是忽略了流转期限。关于流转期限的内容，我们下期更新出来，欢迎朋友们订阅。

这一期的土地流转方式，你还有什么疑问？一起来聊一聊吧。

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