2019年最新物权法的今日更新是一个不断发展的过程，它反映了人们对生活品质的不断追求。今天，我将和大家探讨关于2019年最新物权法的今日更新，让我们一起感受它带来的高品质生活。

民法典物权法最新规定物业

民法典物业费新规定为:业主应当按照约定支付物业费,物业服务人已经提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费,业主逾期不支付物业费的,物业服务人有权催告其在合理期限内支付,合理期限内仍不支付的,物业管理人有权进行公权力救济,物业服务人不得采取停止供电、供气等方式催交物业费。

一、民法典物业费新规定是什么?

业主应当按照约定支付物业费,物业服务人已经提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费等。

《民法典》第二百八十二条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。像小区挡车杆上的广告、电梯里投放的广告、快递柜、公共停车位等等,这些通过公共场所或者公共设施所获得的收益,物业不能瞒着业主私自装进自己的口袋,应该将赚来的钱发放给小区业主们。

业主可以解聘物业

《民法典》第二百八十四条规定,对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。物业的管理、工作效率、服务态度等等,与业主的生活品质有着莫大的关系,

以往业主不满意物业时只能忍气吞声,生怕物业今后给自己穿小鞋,然而从今年起,业主如果不满意物业的服务,是可以选择更换物业的,这将大大提升小区物业的服务水平以及人们的生活质量。

物业保护业主的人身安全和财产安全

《民法典》第九百四十二条规定,物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。虽然现在的小区管理都比较严格,外人不得随意进出,但不免还是会有被偷被盗的事情发生,这其实多半还要归咎于物业不作为,只要提高警惕,加强巡逻,加强监控,那么就能有效避免此类问题,业主的财产以及人身安全就能得到更好的保障。

物业不能通过断水断电等行为威逼业主交物业费

《民法典》第九百四十四条规定,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。以前很多小区物业都存在这样的行为,业主拖欠物业费,就会通过断水断电等方式逼迫业主缴费,严重影响了业主的生活品质。

然而《民法典》一出,这些举动都属于违法行为,业主可以运用法律武器保护自己的合法权益。

业主特定财产损失可以找物业保底

《民法典》第一千二百五十四条规定,禁止他人从建筑物中抛掷物品,物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止此类事件发生,未采取必要安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。比如一些小区的停车位都是露天的,停在楼下或者马路边上,假使楼上有住户从窗户往外扔东西,很容易砸到车上,给自己造成一定的损失,如果无法查明侵权人也不用担心,最后可以找物业索要相应的赔偿。

二、物业纠纷处理方式

1、物业公司与业主先进行协商;

2、当事人可以找居委会或村委会进行调解;

3、当事人对调解结果不满意可以向法院起诉,也可以不经过调解直接向法院起诉。

法律依据:

《民法典》第一百八十六条

因当事人一方的违约行为,损害对方人身权益、财产权益的,受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

第一百八十六条

因当事人一方的违约行为,损害对方人身权益、财产权益的,受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

第二百三十三条

物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

由此可见,民法典物业费新规定,解决了很多以往业主和物业之间的纠纷,保护了业主的合法权益。对物业费也做出了相应的规定,如果物业和业主之间产生纠纷,可向先调节,调解无效可以起诉。

2019年担保合同生效的情形有哪些

一、借款合同的生效影响担保合同生效

　《物权法》第172条规定："主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。"

　《担保法》第五条规定："担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。"

　因此，贷款合同无效将导致贷款担保合同无效。虽然担保法第五条第一款后半句规定"担保合同另有约定的，按照约定"，但根据我国法院在司法实践中大多将这种独立于主合同效力的担保限制适用于国际经济活动，在国内担保活动中坚持"主合同无效，担保合同无效"。

　二、担保人不具备相应的资格或权限

　缺乏主体资格主要是发生在企事业单位借款人没有取得相应主体资格的情形，如企业被吊销营业执照或营业执照超过有效期。此外，根据《担保法》的规定，不可以担当保证人的范围：

　(一)国家机关(《担保法》第8条)

　原则上不可以;

　例外：经国务院批准为使用外国政府、国际经济组织贷款而转贷的可以。

　(二)事业单位、社会团体

　公益类法人一般不可以(《担保法》第9条);

　例外：从事经营活动的事业单位、社会团体可以担当保证人。

　(三)企业法人之职能部门

　绝对不可以担当保证人，因其不具有民事主体资格。

　(四)企业法人之分支机构

　在法人书面授权范围内，有效(《担保法》第10条第2款);

　法人书面授权范围不明，有效(《担保法解释》第17条第2款);

　无授权或超出授权范围的部分，无效(《担保法》第29条)。

　三、担保人的意思表示有瑕疵

　(一)根据《担保法》第三十条，主合同当事人双方串通，骗取保证人提供保证的，或主合同债权人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的，保证人不承担保证责任。

　《担保法解释》第四十条还规定："主合同债务人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的，债权人知道或者应当知道欺诈、胁迫事实的，按照担保法第三十条的规定处理。"即保证人不承担保证责任。

　(二)担保法解释第四十一条规定："债务人与保证人共同欺骗债权人，订立主合同和保证合同的，债权人可以请求人民法院予以撤销。因此给债权人造成损失的，由保证人与债务人承担连带赔偿责任。"

　(三)根据《担保法解释》第三十九条，在贷款合同发生借新还旧的场合，除非新贷与旧贷系同一保证人，在保证人不知道或不应当知道贷款合同当事人协议以新贷偿还旧贷的，保证人不承担民事责任。

　(四)抵押合同中关于主债权、抵押财产的约定应该明确。

　根据《担保法解释》第五十六条，抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。

　四、担保行为违反法律或行政法规

　(一)我国《公司法》第一百四十三条规定："公司不得接受本公司的股票作为质押权的标的。"因此，以本公司股票为本公司债权设定的质押无效。

　(二)根据我国《公司法》第十六条规定：公司为他人担保，须按照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议;公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。相关股东或者受实际控制人支配的股东，不得参加表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。

　《公司法》第一百二十二条规定：上市公司提供担保的，如其在一年内担保金额超过公司资产总额30%，应当由股东大会做出决议，并经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过。因此，如果公司对外担保违反了上述规定，担保可能被认定无效。

　(三)《证监会、银监会关于规范上市公司对外担保行为的通知》规定了必须由股东大会决议的对外担保以及决议程序等。

　根据我国合同法第五十二条，规定合同无效的法律依据应该是法律或者行政法规，因此，上市公司提供的担保不会仅因违反该规定而无效，但会导致我行违反银监会的监管要求。所以遇到上市公司的担保的还是应该严格审查是否符合上述规定。

　(四)根据我国《破产法》第三十二条，法院受理破产申请前一年内，破产企业对没有财产担保的债务提供财产担保的行为，管理人有权请求法院予以撤销。

　(五)担保法解释第六十九条规定："债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。"

　(六)《物权法》第一百八十六条规定："抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。"《担保法》第四十条规定："订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。"

　《担保法解释》第五十七条进一步规定："当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。"

　(七)《物权法》第二百十一条规定："质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。"《担保法》第六十六条规定："出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。"根据担保法解释第九十六条，当事人在质押合同中约定，债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响质押合同其他部分内容的效力。

　(八)根据我国《民法通则》第五十八条和《合同法》第五十二条，当事人恶意串通，损害国家集体或者第三人利益设定的担保无效。

湖北省物业服务和管理条例(2019修正)

第一章　总则第一条　为了维护业主和物业服务企业的合法权益，规范物业服务和监督管理活动，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条　本条例适用于本省行政区域内的物业服务及其监督管理活动。

本条例所称物业服务，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。第三条　县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务综合协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。第四条　县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，依法履行下列职责：

（一）对物业服务企业服务质量进行监督管理；

（二）对物业服务企业组织开展信用评价；

（三）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理；

（四）对物业的使用与维护进行监督管理；

（五）对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；

（六）对住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理；

（七）建立、维护物业服务和管理电子信息平台；

（八）处理物业服务活动中的投诉；

（九）法律、法规规定的其他职责。

县级以上人民政府城乡规划、建设、公安、民政、生态环境、城市管理、市场监督管理等行政主管部门，按照各自职责共同做好物业服务监督管理工作。第五条　街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷；居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。

物业服务和管理应当纳入基层精神文明建设的考核内容。第六条　街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务联席会议制度。

联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，房产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。第七条　物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，提高物业服务水平。第二章　物业区域的规划与建设第八条　物业区域的划分，应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。

城乡规划行政主管部门审查项目规划设计方案时，应当征求房产行政主管部门对物业区域划分的意见。第九条　建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域。

物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业区域；规模过大划分为一个物业区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业区域。第十条　建设单位应当在取得房屋预售许可或者现房销售前，向房产行政主管部门提出划分物业区域的备案申请。房产行政主管部门应当征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会等单位的意见，自受理备案申请之日起二十日内核定并予以答复。

建设单位应当在核定的物业区域内显著位置公示物业区域详细分布图，以及属于全体业主共有部分、共用设施设备的配置和建设标准，并在房屋买卖合同中明示。第十一条　已投入使用但尚未划分物业区域或者需要调整物业区域的，由房产行政主管部门征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会以及相关业主意见后，确定物业区域。

调整物业区域的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十二条　新建住宅的，建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房：

（一）不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米；

（二）应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。

物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。

业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米。

最新物权法有无关于商业地产产权到期的处理办法

　　一、《物权法》第一百四十九条规定：

1、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

2、非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　二、商业地产到期后，不自动续期！　　

按照物权法的规定，商业用地或非住宅建设用地使用权在期满时是不能自动续期的，需要提前申请续期，而且肯定要交纳土地使用权出让金！

1、《北京市国有建设用地供应办法(试行)》第二十五条规定:土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。

2、《上海市国有建设用地使用权出让合同》对于土地期满后的处理方法则做出了“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等约定。

物权法一楼窗前停车最新规定

您好，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定对小区的车位做出了明确规定。具体如下，小区的建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ? 根据《物权法》第七十四条规定，法律给予业主约定车位、车库权属的权利。这样的规定有如下好处:其一，充分满足民法领域的意思自治原则。权利人根据自己的意愿自由行使、处分自己的权利，通过自治的方式来协调各方的利益，有利于定纷止争。权利人本身必定是其利益的最佳代表，其对财产的使用、处分所作出的决定也必定更具有说服力的。 ? 物权法关于小区车位的法律规定：第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。法条解析：《物权法》第七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。所以，目前多数商品房在销售时，开发商和购买者都会在合同中约定专门用来停放汽车的车库、车位，通过出租、出售或附赠等方式，约定其归业主专有或专用。在这种情况下，不宜一概认为车库、车位归业主共有。只有占用业主共有的道路或其他场地用于停车的车位，才属业主共有。即使是业主共有的车位，收取一定的停车费也是合理的。根据《物业管理条例》第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 ? 物业公司接受业主大会或业主委员会的委托，有权对车辆在小区内公共场地或者占用业主共有道路的停放进行管理和收费。收取的停车费按照物业公司与业主大会达成的协议进行利益分配。实际上，物业公司并不是收取停车费的主体。根据我国《物权法》规定，决定收取小区停车费的权利主体是业主大会或业主委员会。物业公司只是受业主大会或业主委员会的委托，对业主停车进行收费，因此，也就不存在合不合法的质疑。如因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。因此，社区居民委员会也是决定收取小区停车费的权利主体。物价部门：必须按照相关标准执行小区停车位可以收费，但并不意味着可以自由收费。收费必须取得市物价部门的允许，按照相关标准执行。停车费的收费标准，应根据《机动车停放服务收费管理办法》第五条的规定，机动车停放服务收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价，三种定价形式。其中，住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务收费，实行政府指导价或政府定价

异议登记能够限制登记权利人处分其不动产吗？

异议登记是由《物权法》第十九条第二款明确规定的一项不动产登记制度，旨在对登记错误状态下的真正权利人提供一种临时性的救济。其中，关于登记簿记载的权利人能否在异议登记期间处分其不动产的问题，主要存在以下三种观点：

1.异议登记具有限制登记权利人处分权的效力；

2.异议登记后，登记权利人有权处分其不动产或不动产权利，但在异议登记期间，登记机构应当暂缓办理过户登记；

3.异议登记不具有限制登记权利人处分其不动产权利的效力，异议登记期间，登记机构应该为其办理移转登记。

通过检索相关案例发现，司法实务中，法院持第三种观点，即异议登记并不能阻挡不动产登记簿上的权利人处分其不动产，登记机构应该为其办理转移登记。

一、北京市西城区房屋土地经营管理中心新街口管理所与北京市规划和自然资源委员会房屋行政登记一案

审理法院：北京市第二中级人民法院

案　　号：（2019）京02行终1444号

裁判日期：2019-10-21

裁判要旨： 本案双方当事人争议的焦点为，在涉案房屋已经存在异议登记的前提下，市规自委可否就该房屋继续办理所有权转移登记 。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。 据本条规定可知，对于已经存在异议登记的不动产，经不动产登记机构释明异议登记事项存在及当事人出具书面的自担风险承诺后，可以进行转移登记。 本案中，陈金娣、李成义因涉案房屋原登记产权人曹某某以遗嘱形式处分涉案房屋所有权的行为而向市规自委申请办理所有权转移登记。市规自委在审核了其所提交的不动产登记申请书、申请人身份证、已知悉异议登记说明、房屋所有权证、受遗赠公证书、税收缴款书等相关材料后，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条之规定作出转移登记行为，并向李成义核发京（2018）西不动产权第XXXXX号《不动产权证书》。上述行为认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，并无不当。

二、王晓寒与天津市国土资源和房屋管理局房屋所有权变更登记一案

审理法院：天津市第一中级人民法院

案　　号：（2018）津01行终732号

裁判日期：2018-12-27

裁判要旨： 一审人民法院认为，市国土局具有对本市房屋权属登记的职责。物权法规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误，可以申请更正登记。登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。 基于不动产登记的公信、公示原则，异议登记的效力，是暂时中断涉及异议登记房屋的登记公信力，对买受人、意欲购买人有警示作用，是判断此间交易行为性质、效力的基础，不必然阻却登记机构依法进行相关登记行为。异议登记效力不等同于诉讼保全的效力。原告认为其提出异议登记后，市国土局必然停止办理一切涉诉房屋的登记行为，其要求市国土局维持异议登记效力，以异议登记方式必然取得诉讼保全效果的观点，没有法律依据。 订立涉诉房屋买卖合同的行为，是市国土局对房屋变更登记行为的基础行为，原告要求确认买卖合同无效的民事诉讼请求，已被一审法院驳回，二审法院予以维持。

三、沈阳市规划和国土资源局与宋国阳行政登记一案

审理法院：沈阳市中级人民法院

案　　号：（2018）辽01行终2335号

裁判日期：2018-12-18

裁判要旨： 一审法院认为， 登记机构对利害关系人的异议申请作出异议登记后，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。并且，有效的异议登记并不能阻挡不动产登记簿上的权利人处分不动产。 被告在庭审时明确表示作出《关于暂停办理不动产转移登记的通知》的法律依据为《不动产登记暂行条例》第十九条第二款，该款规定：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。” 本案中，鹰达公司认为自己为利害关系人，向被告提出了书面的异议申请，但被告对该申请并未作更正登记，也未作异议登记。举重以明轻，有效的异议登记不能阻挡不动产登记簿上的权利人处分不动产，本案未作异议登记，更不能阻挡不动产登记簿上的所有权人程X处分不动产于原告。而且被告并未作出实际调查行为。 综上，被告迳行依照《不动产登记暂行条例》第十九条向原告作出《关于暂停办理不动产转移登记的通知》没有事实与法律依据。由于被告对原告与程X之间关于房屋转移登记的材料经审查后认为已经符合办理房屋转移登记的条件，被告应当为程X与原告办理案涉房屋不动产转移登记。二审法院予以维持。

依据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第八十四条规定，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申 请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。该规定采纳了第三种观点，自出台以来，在司法裁判中，虽得到了广泛运用。但是仍有部分观点认为，异议登记的效力应当由法律作出规定，《细则》只是一个部门规章，能否对异议登记的效力作出规定值得商榷。

笔者认为，一方面，异议登记只是表明权属登记可能产生错误，而非表示登记权利人的权利必然存在错误，若以此限制登记权利人在异议登记存续期间处分不动产的权利，将会阻碍登记权利人交易的绝对进行，为恶意阻扰交易进行的利害关系人提供便利；另一方面，若异议登记申请人能够证明不动产登记簿权属事项确有错误，其可径直通过更正登记程序推翻权属事项记载的错误。因此，异议登记只会暂时中断涉及异议登记房屋的登记公信力，在客观上影响当事人的交易意愿，避免他人的善意取得，并不产生限制名义权利人处分其不动产权利的效力，更不能产生“暂缓其办理过户登记”这一形式要件的效力。

?虽然近日公开的《民法典（草案）》第二百二十条延续了之前《物权法》第十九条的规定，未明确异议登记的法律效力，略显遗憾。不过依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条第三款规定：“人民法院审理行政案件，参照规章。”《细则》第八十四条作为《物权法》第十九条的细化规定，有效增强了异议登记制度在实践中的操作性，因此，无论从法律条文的层级效力还是体系解释的角度看，该规定在司法审判中的运用并无不妥。

民法典关于物业管理的规定

一、民法典关于物权法物业的最新内容

1、增设居委会为指导和协助主体

第277条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

需注意两点：

（1）业主大会、业委会成立的条件和程序只能是法律、法规规定，也就是全国人大及其常委会、国务院、省级人大及其常委会、有立法权的市人大及其常委会才能制定，省级政府及其以下行政机关均不能加以规定。

（2）地方政府有关部门的指导和协助是法定职责，“应当”一词在法律上的意思是必须干，不具有可选择性。另外，居委会正式成为了法定的指导和协助单位，不再是街道办履职的办事单位。

2、完善业主共同决定事项表决票权比例

第278条规定，下列事项由业主共同决定：

（1）制定和修改业主大会议事规则;

（2） 制定和修改管理规约；（对人的行为调控，主要不是管物）

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（双过半）

（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（两个四分之三）

（7）改建、重建建筑物及其附属设施；

（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

3、增加维修资金使用范围

第281条规定，建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

这里增加了维修资金使用范围，原物权法只规定了电梯、水箱等。紧急通道的开启者，明确为业主大会和业委会。

二、如何解决物业纠纷

1、业主或使用人可向小区物业管理委员会反映，由管委会与物业管理公司协商解决；

2、不能协商解决的，有关收费标准又是由物价部门核定的，业主、使用人或管委会可提请物价部门重新核定，物价部门可依据物业管理实际发生的费用，结合其服务内容、质量、深度及用户的意见重新核定；

3、物业管理公司认为有关费用标准过低的，不得擅自提价，一方面可与管委会协商一致后提价，一方面可提请物价部门根据有关费用的变化情况调整其标准。

三、如何拒绝不合理物业费

1、如果物业管理公司在收取物业管理费用时存在违规收费或不合理收费，业主可提出抗辩，拒绝交纳。

2、物业服务收费应当遵循合理 、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

3、物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

法律依据：

《民法典》

第二百七十一条建筑物区分所有权业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条业主对专有部分的权利和义务业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全；不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十三条业主对共有部分的权利和义务业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百七十四条建筑区划内道路、绿地等的权利归属建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条车位、车库的归属建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条车位、车库的首要用途建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第七章 相邻关系

第二百八十八条处理相邻关系的原则不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第二百八十九条处理相邻关系的法律依据法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定，法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第二百九十条用水、排水相邻关系不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第二百九十一条通行相邻关系不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第二百九十二条相邻土地的利用不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第二百九十三条相邻通风、采光和日照建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第二百九十四条相邻不动产之间不可量物侵害不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。

物权法与民法典对照表

以下为《民法典》物权编修改要点整理的调整对照表修改对照表下载:《民法典》物权编与《物权法》逐条对照表:

01明确国家、集体、私人物权受法律平等保护

《民法典》第二百零七条规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护,任何组织或者个人不得侵犯。”该条与《物权法》第四条相比,变化之处主要在于增加“平等”二字。国家一直强调一切市场主体的法律地位平等、发展权利平等和发展机会平等,要平等保护不同所有制的经济,建设法治化的营商环境。现第二百零七条对此进一步明确,物权是平等的,不管其权利主体是国家、集体还是私人,均受到法律的平等保护。如此规定,不仅填补了《物权法》的立法缺漏,细化《民法典》总则编中的规定,更凸显了国家保护私人物权的决心和态度。

02扩大指示交付的适用范围

《民法典》第二百二十七条规定:“动产物权设立和转让前,第三人占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”该条与《物权法》第二十六条相比,变化之处在于将第二十六条中“第三人依法占有该动产的”中的“依法”二字删去。该条涉及观念交付中的指示交付制度。第二十六条规定的指示交付成立的前提,是第三人依法占有动产,存在一定的局限性。比如权利人将动产出租,租期届满时,承租人为无权占有,而非“依法占有”,排除此种情形下指示交付的适用,削弱了指示交付在动产交易中的功能。《民法典》第二百二十七条删除了“依法”二字,拓宽了指示交付的适用范围,不仅包括有权占有,还包括无权占有。

03降低业主共同决定事项特别是使用维修资金的表决门槛

《民法典》第二百七十八条规定业主共同决定的事项,与《物权法》第七十六条相比,作了重大修改。表现为:一是将《物权法》第七十六条第(五)项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分拆为“(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金”,并分别适用不同的表决规则。二是增设第(八)项“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”,并明确其表决规则。三是增设业主会议法定最低人数限制,要求所有事项均应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,即两个“2/3”。四是变更表决规则。《民法典》第二百七十八条将计算基数由《物权法》规定的“全小区业主”变更为“参与表决人员”,并进一步明确,就“(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金”“(七)改建、重建建筑物及其附属设施”“(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”事项的决定,应当经参与表决人员中专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意,即两个“2/3”之两个“3/4”;而该三项事项之外的事项,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可,即两个“2/3”之两个“1/2”。如此变更表决规则,一定程度上降低了表决事项通过的难度,着力解决实践中业主使用维修基金难等难题。

04增设共有部分收入属于业主共有

《民法典》第二百八十二条规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”业主共有部分的所有权归全体业主共有,产生的收益当然亦归业主共有。比如利用小区空地用做停车场产生的收入,利用建筑物外墙面、电梯等产生的收入,应当属于业主共有。然而,实践中,有部分建设单位、物业服务企业或者其他管理人,截留了利用业主的共有部分产生的收益,用于充抵部分业主欠缴的物业费等费用,侵害了其他业主权利。《物权法》对此并未作出规定。《民法典》增设该条,一方面为物业服务企业等管理人和业主提供明确的行为指引,另一方面为法院裁判相关案件提供法律依据。

05细化按份共有人优先购买权的行使规则

《民法典》第三百零六条规定:“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。”《物权法》第一百零一条虽然规定了按份共有人享有优先购买权,但条文过于简单,《最高人民法院关于适用

若干问题的解释(一)》第九条至第十四条对按份共有人优先购买权规则予以细化。《民法典》第三百零六条部分吸收了上述司法解释的规定,相较于《物权法》的规定更为详细,但与上述司法解释相比,仍过于原则。比如“及时”“合理期限”两个时间点如何把握等,均需要进一步明确。

06将遗失物认领期从“六个月”变更为“一年”

《物权法》第一百一十三条规定:“遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的,归国家所有。”《民法典》第三百一十八条将遗失物认领期限由“六个月”调整为“一年”。拾得遗失物可否取得所有权,存在两种立法例,目前有些立法例采取肯定主义。我国传统观念向来强调拾金不昧,从《物权法》到《民法典》,都采取否定主义,明确“拾得遗失物,应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取,或者送交公安等有关部门”。拾得人不能取得遗失物的所有权,应当及时通知权利人或送交相关部门。相关部门应当及时发布招领公告,一年内无人认领的,则遗失物归国家所有。《民法典》第三百一十八条将招领时间由原先六个月延长至一年,希望在否定主义的基础上,尽量增加由失主取回遗失物的机会,加强对个人物权的保护。

07增设添附可以取得动产所有权

《民法典》第三百二十二条规定:“因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。”此乃《民法典》新增条文,规定添附可以取得动产所有权。添附包括加工、附合、混合,是传统民法上动产所有权取得、丧失的一种原因。《最高人民法院关于适用

若干问题的解释》第六十二条规定了抵押物添附规则,但《物权法》并未规定,现《民法典》填补了立法空白。但该条款仅提出“按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则”,确定添附物所有权的归属,并未涉及具体规则。该问题需要进一步明确。

08确认土地经营权的出租、入股等流转方式

《民法典》第三百三十四条规定:“土地承包经营权人依照法律规定,有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。”第三百三十九条规定:“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”为落实“三权分置”的改革精神,与修订后《农村土地承包法》保持一致,《民法典》规定土地承包经营权可以依法互换、转让,删除了“转包”的流转方式。同时,另立条文规定土地承包经营权人可以采取出租、入股或其他方式向他人流转土地经营权,并删除《农村土地承包法》第三十六条规定的“向发包方备案”的内容。另在《民法典》第三百九十九条删除《物权法》第一百八十四条中耕地不得抵押的内容。上述调整,为土地经营权“入市”提供了法律依据。

09明确住宅建设用地使用权的续期费用由法律、行政法规规定

《物权法》第一百四十九条第一款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”该条款仅规定住宅建设用地使用权期间届满时自动续期,但未明确续期的费用,实践中部分地区已经出现缴纳续期费用的情况。为此,2016年的《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》提出采用“两不一正常”的过渡性处理办法,即不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。对此,《民法典》第三百五十九条第一款规定,“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理”,将续期费用的缴纳或减免问题留待此后的法律、行政法规予以解决。

10增设居住权规定

一般认为,居住权是人役权,与地役权相对应,是为满足生活居住的需要,而对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。此次《民法典》为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求,在第三百六十六条至第三百七十一条专章规定居住权。明确:一是居住权可以通过书面合同+向登记机构申请登记的方式设立,也可以通过遗嘱方式设立。二是居住权应当无偿设立,但当事人约定为有偿的除外。三是居住权是为居住权人的生活居住需要而设立,所以不得转让、继承,原则上亦不得出租。四是当事人可以约定居住权的期限,期限届满或者居住权人死亡,居住权消灭。

11明确担保合同的开放式范围

《民法典》第三百八十八条在保留《物权法》第一百七十二条规定的基础上,增设“担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同”的规定。明确担保物权的担保合同除包括常见的抵押、质押合同外,还包括“其他具有担保功能的合同”,实际上将合同编中所有权保留买卖合同、融资租赁合同、保理合同等具有担保功能的合同也纳入进来,统一适用担保合同规则。所有权保留买卖合同、融资租赁合同等与动产抵押类似,通常不具有公示的权利外观,但从功能上来说,均具有担保性质。《民法典》统一了上述合同适用的规则,同时规定登记对抗制度,有助于完善动产担保制度,保障交易的快捷和安全。

12确认流押、流质具有担保的优先受偿效力

《民法典》第四百零一条规定:“抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能依法就抵押财产优先受偿。”第四百二十八条:“质权人在债务履行期限届满前,与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的,只能依法就质押财产优先受偿。”流押、流质条款历来受到立法的禁止,《物权法》第一百八十六条、第二百一十一条即规定流押、流质的条款无效。

但是,根据无效法律行为转换理论,流押、流质的条款并非绝对没有效力,而应当转化为清算型担保。必须再经过清算程序,抵押权人或质权人才能取得抵押财产、质押财产的所有权,以避免债权人事先乘债务人之急迫而滥用其优势地位,通过压低担保物价值的方式获取暴利。即禁止的是事前归属型担保,并非是事后清算型担保。并且,事后清算型担保具有融资灵活、交易成本低,第三人阻碍债权实现的可能性小等优势,受到市场的自发认可。基于这种理念,2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条确认债权人对让与担保合同项下财产的优先受偿权利。《民法典》第四百零一条等进一步缓和流押、流质无效的规定,认可流押、流质条款在抵押、质押范围内的优先受偿效力。

13统一动产抵押的登记规则

《物权法》第一百八十八条规定:“以本法第一百八十条第一款第四项(生产设备、原材料、半成品、产品)、第六项(交通运输工具)规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。”第一百八十九条:“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产(现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品)抵押的,应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。依照本法第一百八十一条规定抵押的,不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”上述条文是关于动产抵押和动产浮动抵押的规定,均规定登记的对抗效力,存在语词重复。并且,依据第一百八十九条规定,动产浮动抵押即使经过了登记,也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人,那么,根据反面解释,第一百八十八条规定的动产抵押经过登记后,则可以对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。现在《民法典》第四百零三条和第四百零四条统一了动产抵押和动产浮动抵押的规则,不再分别规定和区别对待,即“以动产抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人”和“以动产抵押的,不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。

14修改租赁权与抵押权并存时的处理规则

《物权法》第一百九十条规定了“先租后押”和“先押后租”两种租赁权与抵押权并存的情形。其中“先押后租”不存在特殊性,因抵押权成立在前,效力优先,《民法典》第四百零五条删除了“先押后租”的规定。关于“先租后押”,《民法典》在第四百零五条作了两处修改。一是将“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”,因该条款同时适用于动产抵押和不动产抵押,而不动产抵押权的设立与抵押合同的订立并非完全同步,《民法典》作此修改,更加准确。二是增加“抵押不破租赁”的行使条件,即抵押财产不仅已经出租,还要实际交付承租人。实践中,抵押人与案外人串通,倒签租赁合同对抗抵押权人的情形时有发生,为平衡抵押权人与承租人利益,《民法典》作此修改。

15明确抵押物可以转让

《民法典》第四百零六条规定:“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。”所有权人可否转让已设定抵押的抵押物,立法态度经历了数次变化。1988年的《最高人民法院关于贯彻执行

若干问题的意见》第115条规定,未经债权人同意,转让抵押物的行为无效。1995年的《担保法》第四十九条规定,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。2007年的《物权法》第一百九十一条第二款规定,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。2016年的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第14条规定:“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定,当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。”学理上,物权具有优先效力和追及效力,抵押物无论转到何人之手,抵押权人均可主张抵押权,故《民法典》第四百零六条消除抵押物可否转让的纷争,规定原则上可以转让,除非当事人另有约定。

16增设“价款债权抵押权”

《民法典》第四百一十六条规定:“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款,标的物交付后十日内办理抵押登记的,该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿,但是留置权人除外。”一般认为,该条款为“价款债权抵押权”,借鉴自美国《统一商法典》第9-103条的“价款债权担保”,主要适用于商事领域,目的在于鼓励融资、促进流通。为保证债权实现,当事人可以选择所有权保留买卖的交易方式,也可以选择价款债权抵押权的方式,二者的担保功能并不完全相同。从效力上看,价款债权抵押权仅次于留置权,具有超级优先效力。成立“价款债权抵押权”必须具备两个条件:一是抵押权担保的内容是抵押物的价款,二是在交付抵押物后十日内完成抵押登记。若未登记或超过期限登记,则为一般动产抵押。此乃一项全新的制度,如何进行登记、如何与现有的担保物权制度进行协调等,均待进一步探索。

17修改浮动抵押财产范围的确定时点

设立动产浮动抵押时,抵押的财产变动不居,企业、个体工商户、农业生产经营者可以对抵押财产自由处分,一旦出现需要实现抵押权的情况,抵押财产才得以确定。依据《物权法》第一百八十一条,确定债权人优先受偿财产的时间节点为“实现抵押权时”,而后在第一百九十六条规定抵押财产确定的情形,比如债务履行期届满、抵押人被宣告破产等。一般来说,“抵押财产确定”在前,“实现抵押权”在后,两个时间节点存在一定的时间差,可能导致抵押财产的范围不一致。《民法典》第三百九十六条规定“企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿”,将抵押财产范围确定为“抵押财产确定时”,而后在第四百一十一条规定可以确定抵押财产的情形,从而完成整体上的逻辑自洽。

18确立抵押权与质权并存时的清偿顺位

就同一财产上抵押权与质权并存时的清偿顺序,《最高人民法院关于适用

若干问题的解释》第七十九条规定,“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时,抵押权人优先于质权人受偿”,明确登记的抵押权优先于质权。但是,质权以交付为生效要件,有一定的留置效力,而动产抵押权以合同生效作为其设立要件,登记为对抗效力,将不以交付为设立要件的抵押权优先于交付设立的质权,依据并不充分。《民法典》第四百一十五条修改了该项规定,即“同一财产既设立抵押权又设立质权的,拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序”,按照抵押权登记与质权交付时间的先后确定清偿顺序,更加合理。

19允许当事人约定动产质押的交付方式

动产质押以交付作为物权设立条件。实践中,有些动产作为质押物,不适宜直接交付,或者交付成本过高,市场主体便创立了动产动态质押(也称为流动质押)的交易模式。即由质权人、出质人与监管人订立三方监管协议,由监管人对质押财产进行监督、管理,替代直接交付。此时,质权人与监管人建立了占有媒介关系,监管人为直接占有人,质权人为间接占有人。《民法典》第四百二十七条将质押财产交付方式作为质押合同一般条款予以规定,一方面使质押合同更加完备,另一方面承认质押物的各种交付方式,回应实践需求。

20明确将来的应收账款也可作为权利出质

《物权法》第二百二十三条第(六)项规定,应收账款可以作为权利出质,一般理解为现有的应收账款可以出质,但未明确将来的应收账款可否出质。《民法典》合同编增设保理合同作为有名合同,明确应收账款债权人有权将现有的或者将有的应收账款转让给保理人。既然将有的应收账款可以转让,自然也可以出质,故《民法典》第四百四十条第(六)项规定,债务人或者第三人有权处分的“现有的以及将有的应收账款”可以出质。

好了，今天关于2019年最新物权法就到这里了。希望大家对2019年最新物权法有更深入的了解，同时也希望这个话题2019年最新物权法的解答可以帮助到大家。